如何寻找投资多伦多房产的最佳时机？

先移民后置业，或者边置业边移民，这是国人进行海外资产配置的两种重要方式。一直以来，温哥华、多伦多两地都是加拿大房地产市场的风向标和晴雨表，深受加拿大移民海外投资的青睐。

多伦多的房价年年都涨，有人感觉涨的太快，是不是就要到瓶颈了，是否还有投资的时机，今天小居（异乡好居Uhouzz）就给大家简单的做些分析，供大家参考。

这张图所显示的是多伦多1969年-2014年的房屋年平均销售价格，除了在1989-1996年期间出现拐点，整体呈现一个长期上升趋势；即使在2008年全球金融危机影响下，也保持了平稳增长。

再看看最新出炉的市场报告：建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)公布，由於供应短缺，新建低层物业新屋过去一年中涨价达到22%。新的高层公寓的涨幅则为10%。

2016年，多伦多房屋均价上涨至755,755元，较去年大涨20.4%。其中多伦多独立屋的涨幅超过20%，平均销售价格超过100万；大多伦多地区今年第三季度的公寓均价也比去年同期增涨了近10%，平均价格达到415,643元，而出租屋的空置率仅1.7%，这意味着很多人找不到合适的住所。由此可见，尽管大多伦多地区房产价格一直在涨，可仍然是一房难求的状况。

目前业内普遍认为，在2017年，大多伦多地区整体价格涨幅再次超过2位数完全没有问题。

分析增长动力

众所周知，在市场经济环境下，供求关系将直接影响产品销量与价格。让我们也看看多伦多房地产市场的供求情况：

从数据统计，我们可以了解到以下几点：

整个多伦多地区，平均每月房屋销售量约6000-7000套，全年总共约7万-8万套，再加上每年约2-3万套交付的新建房屋，基本构成了所谓的供给—每年约10万套房屋。

销量（Sales)增大，平均价格一直攀升，而有效挂牌房源（ActiveListings)减少，市场可售存量（MOI）也在不断下降（可以与国内6亿平米待售面积所对比），这也说明需求大于供给。

平均交易周期（DOM）从40天缩减到不到20天，说明市场消化库存能力很强，房源从上市到成交的时间也不断缩短（可以与国内去库存化15个月相比），这样会加大需求与供给的差距，形成更大的供给缺口。

再深入分析一下需求：

刚性需求：

多伦多作为安省省会，加拿大最大的城市，北美第四大城市，是加拿大经济，金融及教育中心。目前大多伦多地区总人口约600万。据政府预测，平均每年增加15万人，到2036年，人口将超过900万，这两天加拿大又定了一个小目标：在2100年前，大幅提高加国人口至1亿!以维持加国的竞争力。

7500万千禧年一代（在1980-2000年间出生的人士）所积聚的大量置业需求将释放出来，因为他们目前主要是与父母一起居住或租房。据最新房屋销售统计，首次置业人士占29％，有明显回升。

按大多伦多平均房价60万加币计算，每月月供不超过1500元，而多伦多60万的房子租金至少2000元，这意味着买家只要能够支付首期，相同甚至更低成本即可拥有房产，这将吸引部分租房者转入买房。

投资需求：

油价下跌对加拿大经济造成严重影响，同时加币购买力下跌，形成通货膨胀，于是部分加拿大境内资金进入房产市场，以保值抗通胀。

加拿大低贷款利率使房地产市场的投资回报率提高，吸引部分投资资金。加币对外汇率大幅下跌，使得外币在加拿大购买力提高，从而吸引外资进入市场。房产具备杠杆效果，能放大资金的投资回报，同样会吸引资金进入。

既然长期面临需大于供，市场为什么不能促进供给，实现平衡？

主要原因有3点：

1、多伦多政府有效规划并严格限制土地开发。能够用于房屋建设的土地非常有限。现在开发商要么城里建公寓，要么在较偏远的地方建House（独立屋，国内称别墅）。

2、独立屋在多伦多占50％的市场份额，形成了超低密度的土地应用，平房多，造成了房子不够住。目前政府为了更有效解决住房问题，不断推动更远地区开发，旧城旧地改造以及高层公寓的建设。

3、供给增速远远小于需求的增加。平均一栋40层的高层公寓从规划到完工，一般需要至少3年时间；而每年平均新房供应量约2-3万套，远远低于需求的增加。

综合来看，在多伦多这个特定区域，人口增长与土地有限决定了供求关系的长期不平衡，房价随着城市的发展，保持在稳定或上升趋势（这如同北上广深）。现在即是未来的最低点。

那么，什么时候是投资良机呢？放长远看，只要有符合自己需求（刚需/投资）的房子，该出手时就出手，任何时候都是最佳时机！

关于公寓市场，据预测：

“10年前，2006-2007年， 多伦多掀起一阵炒公寓楼花的热潮， 当时只有平均300-400/尺，目前是平均 600-800/尺。

2010年后公寓市场进入低谷， 炒楼花不再热， 人们转去买HOUSE和HOUSE楼花。 随这近几年HOUSE大涨， 本地较低收入的白领蓝领难以承担， 只好转入公寓市场。预计今明后3年公寓将进入上升期。”

近期，许多国内高净值人士选择以投资移民的方式进行海外资产配置，规避人民币贬值风险的同时获取海外身份，还可为子女提供更好的教育和平台。趁着加元处于历史低位的好时机，置业加拿大恰逢其时!